Traufhöhe und Firsthöhe: Die Maße, die Ihr Haus deckeln.

Wie gemessen wird.

Beide Maße brauchen einen unteren Bezugspunkt, den der Bebauungsplan festlegt: meist die Geländeoberfläche oder die Straßenhöhe. Genau hier entstehen die Streitfälle, denn kaum ein Grundstück ist eben. Der amtliche Lageplan mit seinen Höhenpunkten liefert die verbindliche Grundlage, auf der wir die Planung aufsetzen.

Oben endet die Traufhöhe am Schnittpunkt der Außenwandflucht mit der Dachhaut, die Firsthöhe am First. Bei Flachdächern tritt an ihre Stelle häufig die Attika- oder Gebäudehöhe als festgesetztes Maß.

Warum diese Zahlen den Haustyp bestimmen.

Eine Stadtvilla mit zwei vollen Geschossen und Walmdach braucht Traufhöhen um die sechs Meter. Setzt der Bebauungsplan die Traufe bei vier Metern fest, passt dieses Konzept nicht, dann führt der Weg zum anderthalbgeschossigen Haus mit Kniestock, das seine Wohnfläche unter dem Dach organisiert.

Deshalb steht die Höhenprüfung bei uns ganz am Anfang: Erst die Festsetzungen lesen, dann den Haustyp wählen. Das erspart die schmerzhafte Erfahrung, sich in ein Haus zu verlieben, das auf dem eigenen Grundstück nicht genehmigungsfähig ist.

Spielräume und Befreiungen.

Kleine Überschreitungen sind kein automatisches Aus: Für untergeordnete Bauteile wie Schornsteine gelten oft Ausnahmen, und für geringfügige Abweichungen kann eine Befreiung nach § 31 BauGB beantragt werden, wenn Nachbarbelange und städtebauliche Grundzüge gewahrt bleiben. Ein Anspruch darauf besteht allerdings nicht.

Unsere Linie: Wir planen so, dass es ohne Befreiung funktioniert, und nutzen die zulässigen Zentimeter dafür voll aus, etwa über die Höhenlage der Bodenplatte. Berechenbarkeit schlägt Hoffnung, gerade im Genehmigungsverfahren.